如何导航设施条件评估行业

如何导航设施条件评估行业

凯尔克里斯琴森,副总裁罗斯艾玛,美国

发布05/09/2023

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一致的和可靠的数据,为什么它很重要

设施条件评估可以使用吗?大多数基金经理就知道他们的设施所需要的东西。然而,问题是提供清晰和可靠的数据、文档和成本分析,当接近资产管理公司或董事会成员负责分配资金。

这些人想要超过一项民意基础预算资金分配。无论组织,各种设施和机构正在争夺同样的美元。设施经理必须明确可靠的资本计划如果他们希望获得必要的资金从那些拿着钱袋。

就在今天,我有一个谈话前基金经理转设施评估员。他说,虽然他知道延迟的大小维修问题,他不能放在一起的优先级列表,如果问。他描述的问题是缺乏全面的、一致的和可靠的数据管理系统内的设施条件。

解决方案是什么?

设备状态评估(FCA)帮助工厂经理执行现场评估表达需求的设施,设备条件和递延维护报告,然后计划操作预算来满足这些需求。与结果数据,设施经理准备现在和倡导项目资金时捍卫自己的优先级。选择一个葬礼顾问一起工作,专注于如何将数据收集和报告是关键,因为它将支持维护计划和资本的改进策略。

那么,我们如何得到一致的和可靠的数据在首都规划世界?

方法1:建模,基于Uniformat没有视觉评估

一些FCA顾问模型数据基于驾车视图的属性。基线数据集中在规模、用法和年龄的设施。假设的内部设施包含什么,是使用这种方法的关键。

小的数据由一个建模方法是基于或支持的调查,观察,或研究。那些使用这种建模方法资本规划试图调用这个方法设施状况报告,但价值和准确性是很长的路从FCA方法,使用视觉评估个人的系统更仔细和准确地识别的系统中使用一个特定的建筑。

方法2:ASTM E2018-15——基于财产状况评估

另一种资本商业设施规划的方法是基于财产状况评估报告系统(PCA)协议用于商业地产储备研究概述ASTM E2018-15。

这个系统是基于视觉聚集执行演练调查收集的数据来识别物理缺陷系统、组件和设备的观察领域。它涵盖了一个行业标准的预期使用寿命(EUL)和一组松散约定的成本。

因为这种方法利用快速视觉调查中,债务或再融资的成本报告通常是低于市场利率。这些报告的目的并不是替换系统,而是为了保护银行用一个小锅的钱以防财产进入违约或丧失抵押品赎回权。这些储备也被用来激励的一般维护财产。一般来说,这个罐子的钱投资必要的实际成本低70%取代失败的系统。

商业地产融资或在市场上购买需要银行来完成主成分分析报告。每年大约有250000的报告完成,但是他们并不是可靠的资本规划。他们的目的是保护银行免受违约和投机房地产的条件。

方法3:设备状态评估(FCA)——基于Uniformat视觉评估

上述前两种方法不提供可靠和可信的数据。他们现在金融需要基于松散的估计和推测,但缺乏一个准确的视觉评估,可靠的数据,一个可信的成本分析。

第三种方法,设施条件评估,主要用于机构属性不是在市场上出售或再融资。标准FCA方法是基于三个关键方法支持的凳子上座位,三条腿,必须同样在凳子上被支持。FCA帮助牧师一个可靠的和可靠的参数准确的资本开支计划,通过下面列出的三种方法:

腿# 1:预期使用寿命(EUL)

预期使用寿命与每一种类型的建筑系统和估计的平均时间一个组件或系统将函数假设定期执行日常维护组件/系统运行。这通常是在年,估计帮助计算资本保持设施所需费用,同时考虑到生活的设备和维护的成本。

例子:一个沥青瓦屋顶通常估计平均EUL 15年。这个平均EUL占各种变量时可以修改等环境条件(雨、雪、热),紫外线,材料质量,安装质量,最重要的是维护的质量。

房地产评估员使用这些变量的EUL和知识来确定剩余使用寿命(原则)。这个过程需要基本计算和一位经验丰富的眼睛,可以适当修改标准EUL和建立原则。

腿# 2:UniFormat系统ID和成本

“UniFormat标准分类建筑规范,成本估算,在美国和加拿大和成本分析。大多数建筑物主要组件常见的元素。该系统可用于提供建设项目的经济评价的一致性。”维基百科

它是用来识别和分类建筑条件,成本估算和成本分析。系统包括一个广泛的图书馆基于16个类别的成本与详细的框架用于建立系统的运用准确自从成本。

UniFormat ID和成本系统旨在用于仔细识别和量化的成本系统具有高精确度。必须的成本包括基于容易可核查的行业信息,认为当前成本以及通货膨胀等无形成本和地区因素。

建模和PCA方法上面所提到的,不依赖于可靠的或可靠的成本分析,作为假设中包含的设备设施和视觉评估无法准确预测的生活设备/系统或维护的成本。

腿# 3:训练有素,经验丰富的评估员

腿3的设施条件评估是评估员。如上所述,建模方法不包括现场评估员,不包括可靠的信息系统id或条件。

的许多评估所需的设施条件评估过程是基于教育和有经验的判断。从安装时,变量的条件和解毒的信息维护历史是一个评估员必须包括在论断的建议。

几周前,我被一个评估员联系在美国世卫组织目前正在参与一个PCA-based诉讼。他希望我的意见对他的法律辩护。我劝他的ASTM标准E2018-15基线指南财产状况评估,明确规定PCA评估协议不是一个建筑或工程服务。工作范围是视觉和需要由客户经验,是可以信任的。根据我的经验,在雇佣和训练超过100评估员,以下属性是必需的:

1. 教育——在建筑科学训练
2. 经验——经验丰富的野外经验识别系统和条件
3. 知识——理解EUL,成本和Uniformat类别标准的行业
4. 至关重要的思想家——能够使复杂的判断
5. 勤奋的——仔细的收集和审查通过可用的文档和数据信息
6. 负责任的/可靠的——值得信赖的收集和检查数据准确性
7. 持续的——能够完成任务并提问
8. 技术主管-能够使用工具iPad软件,卡马拉收集和传输数据
9. 作家——能够编写技术和躺的读者解释系统和条件
10. 可信的——能够支持判断的日志数据,照片,笔记,以及准确的航班数量使用视觉技能和理解系统测量和计量单位

三条腿的FCA的凳子上需要一个行业标准EUL和荷重软化,行业标准可信和准确的成本分析,训练有素,经验丰富的评估员。正确判断和建议所需的评估包括评估的变量影响条件、历史信息维护,成本变量。

建模和基于PCA的评估不是基于一个三杆的支持。建模通常是由组织有限的评估技能。PCAs通常由组织有限的建筑成本估算的科学训练和经验有限。大多数最大的PCA-focused公司使用1099 -人力资源有限的内部培训。内部人员配备和培训允许更可靠和一致的数据收集和报告。

可靠和可靠的数据是基于FCA的一致应用这三条腿的凳子站强劲。设备状态评价的最终目标是继电器一个准确的轮廓设施条件和资本成本需要投资和融资。记住,那些把财权与别人比较你的数据的质量和可靠性分配资金。

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